האם משתלם להשקיע בנדל"ן בארה"ב?

בשנים האחרונות החלה מגמה הולכת וגוברת של השקעה בנדל"ן על ידי ישראלים בארה"ב. אפשר לייחס את המגמה הזאת לניסיון של הישראלים לבצע עסקת נדל"ן משתלמת, כזאת שאינה דורשת הון התחלתי גבוה מאוד כפי שנדרש בישראל, ובעלת פוטנציאל לתשואה גבוה. אך האם באמת משתלם להשקיע בנדל"ן בארה"ב בכל המקרים? מה הם השיקולים הרלוונטיים שמוכרחים לקחת בחשבון לפני ביצוע עסקה?

לפני הכול – להכיר את חובת הדיווח לרשות המיסים האמריקאית

לפני שנצלול לעומק, חשוב לציין ממד שרוב משקיעי הנדל"ן הפוטנציאלים כלל לא מכירים – מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב. ובכן, ישנם משתנים שצירוף שלהם יקבע אם השקעה בנדל"ן בארה"ב משתלמת או לא. מיסוי מהווה מרכיב עיקרי שכן, ישראלי אשר בוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב מחויב לדווח על כל הכנסותיו מההשקעות שבוצעו במדינה והוא חייב לעשות זאת בכל שנת מס.

כמו כן, אמנת המיסים בין ארה"ב לישראל קובעת שלארה"ב יש זכות ראשונים כל מיסוי הרווחים מנדל"ן בשטחי ארה"ב. בנוסף, ישנן מדינות בתוך ארה"ב שדורשות מיסוי נוסף מעבר למיסוי הכללי, צריך לקחת את זה בחשבון לפני שהולכים על עסקת נדל"ן בארה"ב.

למה כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב?

ובכן, המשיכה האינטנסיבית לעסקאות נדל"ן בארה"ב מקורה דווקא במשבר. ב2007 החל משבר הסאב פריים, שמקורו בנדל"ן, ושנה לאחר מכן התחולל משבר כללי רחב היקף בכל העולם. יחד עם ההשלכות הקטסטרופליות של המשבר, המשבר הביא להזדמנויות השקעה נדירות שקיימות עד היום.

הבנקים בארה"ב לא ממהרים לתת משכנתאות לאזרחי המדינה, באופן הזה גדל הביקוש לשכירות בארה"ב ושוק ההשקעות בנדל"ן התחיל לקרוץ למשקיעים מחוץ למדינה. אמנם עבר זמן מאז והשוק מראה התאוששות, אך עדיין המחירים נמוכים ביחס לשאר העולם והשקעה בנדל"ן בארה"ב עדיין עשויה להשתלם.

מה חשוב לבדוק לפני ביצוע עסקה כדי להגביר את הסיכוי שהיא תניב רווחים?

כאמור, ישנם משתנים רבים שצריך לקחת בחשבון לפני שמבצעים עסקת נדל"ן בארה"ב, הנה כמה מהם:

• חוק ומס – כאמור, ישנם את חוקי המיסים הגלובליים לכל ארה"ב וישנם חוקים ייחודים למדינות ספציפיות בתוך ארה"ב. יש לשים לב מה הם החוקים בכל מדינה נתונה ובהתאם לבדוק עד כמה זה משתלם.
• מפקד האוכלוסין – תופעות כמו הגירה שלילית באזור מסוים עלולות להוות אינדיקציה לבעייתיות מסוימת באזור או לביקוש נמוך בשוק השכירות. הגירה חיובית מנגד תסמן כנראה על מגמה הפוכה, כדאי לבדוק את הנתונים הללו לפני השקעה.
• מחירי נדל"ן נתונים ודמי שכירות – אזור ההשקעה המיועד יקבע במידה רבה על סמך מחיר הנדל"ן ודמי השכירות אותם ניתן לגבות.
• מיקום – האזורים השונים בארה"ב נבדלים במידה רבה אלו מאילו בביקוש בשוק השכירות, מחירי הנכסים, האוכלוסייה המקומית, תיירות ועוד גורמים רבים וחשובים שעליכם לקחת בחשבון. חשוב לברר את כל אלו לפני שתבחרו להשקיע.